제21대 대선 이후 부동산 시장 전망: 집값 향방과 핵심 변수는?
제21대 대통령 선거가 6월 3일 마무리되면서, 국내 부동산 시장의 향후 방향성에 대한 관심이 다시금 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 서울과 수도권 집값은 여전히 강세를 이어가고 있고, 지방과의 양극화 현상도 심화되는 양상입니다.
그렇다면 대선 이후 부동산 시장은 어떤 흐름을 보일까요? 전문가들은 크게 세 가지 핵심 변수에 주목하고 있습니다.
1. 기준금리 인하, 하지만 매수세에 미치는 영향은 제한적
한국은행은 최근 기준금리를 연 2.75%에서 2.50%로 인하하며 시장에 유동성을 공급하려는 시도를 보였습니다.
통상적으로 기준금리 인하는 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치지만, 이번에는 그 효과가 제한적일 것으로 보입니다.
오는 7월부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 실질적인 대출한도 축소가 예상되기 때문입니다. 실제로 부동산 매수의 핵심은 '금리'보다는 '대출한도'라는 의견이 지배적입니다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "기준금리가 낮아져도 대출이 안 나오면 매수 효과는 제한적"이라며 "하반기에는 대출 규제 완화도 기대하기 어렵다"라고 말했습니다.
2. 공급절벽 본격화… 입주물량 감소세 뚜렷
두 번째 변수는 바로 공급절벽입니다. 수요는 점진적으로 회복세에 들어섰지만, 공급은 급격히 줄어들고 있습니다.
이는 중장기적으로 집값 상승 압력으로 작용할 가능성이 큽니다.
- 2024년 전국 입주물량: 약 28만 가구 (전년 대비 23.3% 감소)
- 2025년 예상 입주물량: 약 21.2만 가구 (2024년 대비 24.3% 감소)
- 2027년 예상: 19만 가구 수준
공급 감소가 지속되면, 특히 서울 강남권과 수도권 핵심 지역의 매물이 희소해져 가격 상승이 이어질 수 있습니다.
이미 재건축 단지를 중심으로 신고가가 이어지고 있다는 점에서 이러한 현상은 단기적이기보다는 구조적인 문제로 보입니다.
3. 대출규제 강화…DSR 3단계가 집값에 미칠 영향은?
앞서 언급한 DSR 3단계 규제는 7월부터 전면 시행됩니다. 이는 단순한 금리 인상보다 더 직접적인 구매력 제한 요소입니다. 가계대출 전반에 가산금리를 적용하면서 실질적인 대출 한도를 대폭 줄이는 구조입니다.
그럼에도 불구하고 전문가들은 전국 평균 집값은 강보합세 또는 횡보 장세를 유지할 가능성이 높다고 전망합니다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "금리 인하와 대출규제 사이에서 시소게임이 펼쳐질 것"이라며 "당분간은 큰 폭의 상승보다는 제한된 상승 또는 횡보가 예상된다"라고 분석했습니다.
수도권 vs 지방…부동산 시장 초양극화 본격화
현재 부동산 시장은 명확한 '초양극화' 현상을 보이고 있습니다.
- **서울 강남3구(서초, 강남, 송파)**와 용산, 성동구 등 핵심지역은 여전히 강세
- 지방의 비수요 지역은 침체 지속
특히 고가 단지의 경우 대출 의존도가 낮고 자산가 중심의 매수층이 많아, 금리나 대출 규제 같은 변수에 둔감한 구조입니다.
양지영 신한투자증권 수석은 "핵심 고가 단지는 대출 규제 영향이 적어, 공급 부족 심리와 맞물려 강세를 유지할 가능성이 크다"라고 밝혔습니다.
또한, 강남용산은 정비사업이 원활하게 진행되고, 압구정, 여의도 등은 상징성과 희소성 덕분에 가격 방어력이 높다는 평가도 덧붙였습니다.
결론: 대선 이후 집값은 강보합 또는 초양극화 흐름 예상
요약하자면, 대선 이후 부동산 시장은 다음과 같은 흐름이 예상됩니다.
- 기준금리 인하는 긍정 요소지만, 대출규제가 강하게 작용
- 공급 절벽 우려로 핵심 지역 중심으로 집값 방어력 상승
- 수도권·지방 간 양극화, 특히 고가 단지 중심 초양극화 지속
- 하반기는 금리 인하 vs DSR 규제의 '시소 장세'
부동산 시장에 진입하려는 수요자라면, 자신의 대출 여건과 투자 목적에 따라 신중한 판단이 필요합니다.
특히 서울 강남, 용산, 성동구 등 핵심지역은 여전히 유효한 투자처로 꼽히며, 공급 부족과 금리 인하의 영향을 장기적으로 관망하는 전략이 요구됩니다.
